5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同siki老师是哪个大学的？(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tsiki老师是哪个大学的？óu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。siki老师是哪个大学的？

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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